مبنای حقوقی مسکن مهر
مسکن مهر نامی شناخته شده در طرح های عمرانی دولت در چند سال اخیر است . این طرح اگر چه امید خانه دار شدن در بین جوانان و خانواده های ایرانی را افزایش داده است ، لیکن بنظر می رسد از منظر حقوقی و کارشناسانه با ابهامات ، تعارضات و پرسشهای گوناگونی روبه روست .
بنظر می رسد دولت در راستای اجرا و عمل به اصل سی و یکم قانون اساسی طرح مسکن مهر را پایه گذاری و شروع نموده اصل سی و یکم تصریح می نماید :« داشتن مسکن مناسب با نیاز ، حق هر فرد و خانواده ایرانی است ، دولت موظف است با رعایت اولویت برای انها که نیازمند ترند به خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند»
از طرف دیگربند د ذیل تبصره 6 بودجه سال 1386 کل کشور بر تامین مسکن مناسب برای آحاد ملت به خصوص اقشار کم درآمد تاکید جدی داشته و جهت نیل به اهداف تعیین شده راهکارهای متعددی من جمله اجاره بلند مدت و معین در چارچوب حق بهره برداری از زمین های دولتی به منظور کاهش قیمت واحدهای مسکونی و حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده واحد مسکونی را پیشنهاد می نماید .
دستورالعمل اجرائی ائیننامه اجرایی بند د تبصره 6 قانون بودجه سال 86 توسط وزارت مسکن و شهرسازی در جهت اجرایی شدن اهداف طرح مذکور تهیه و در تاریخ 13/4/86 توسط وزیر مسکن و شهرسازی ابلاغ گردید که تبصره 4 ذیل آن کلیه وظایف وزارت مذکور در خصوص اجرای طرح مسکن مهر به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی واگذار گردید، پس از تهیه و طرح لایحه یک فوریتی در تاریخ 1/3/86 جهت تصویب به مجلس شورای اسلامی تقدیم و متعاقباً در تاریخ 25/2/87 قانون مذکور به تایید شورای نگهبان رسید 1 لازم به توضیح است که واگذاری واحدهای مسکونی مهر به دو گونه ملکی و 99 ساله می باشد در مسکن مهر خود مالک مالکیت عرصه هم به خریدار واگذار می شود و خریدار مالک 6 دانگ عرصه و اعیان می گردد حال انکه در مسکن مهر 99 ساله زمین به عنوان اجاره به متقاضی داده می شود وبرای خریدار فقط مالیکت اعیان ایجاد می شود.
بنابراین اولین سوالی که به ذهن متبادر می شود این است که آیا انعقاد عقد و قرارداد مسکن مهر از عقود معین و با شرایط آثار مرقومه و مصرحه در قانون مدنی است و یا با توجه به شرایط خاصی که برای مسکن مهر و خرید و فروش مالکیت آن در نظر گرفته شد ه از جمله نحوه تحویل ملک ، چگونگی پرداخت منابع و نوع قرارداد ، از عقود غیر معین بوده و بر مبنای ماده 10 قانون مدنی می باشد.
اگر از عقود معین و مصرحه در قانون مدنی است مسکن مهر را در قالب کدامیک از عقود معین می توان تعریف کرد عقد بیع ، اجاره به شرط تملیک ، عقد اجاره ، شرکت و….
آیا می توان مبنای حقوق مسکن مهر را با وقف و حق انتفاع تعریف و مقایسه کرد؟
1-www.maskanmehr.net سامانه طرح مسکن مهر
ماده 338 قانون مدنی در تعریف عقد بیع مقرر می دارد :«بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم »
از طرفی در صورتی که مالی به مدت طولانی در برابر اقساط معین در اختیار دیگری گذارده می شود و در پایان مدت پرداخت اقساط خود به خود به ملکیت متصرف در می آید آنچه واقع شده بیع است . 2 ماده 341 قانون مدنی نیز به بیع موجل اشاره نموده است……” ممکن است برای تسلیم تمام یا قسمتی از مبیع یا برای تادیه تمام یا قسمتی از ثمن اجلی قرارداده شود ….”
بنابراین توضیح در خصوص مسکن مهر ، با توجه به نحوه پرداخت اقساطی ثمن معامله و ایجاد مالکیت عرصه و اعیان برای خریدار بنظر می رسد عقد واقع شده به عقد بیع است .
لیکن نکته ای که در اینجا مطرح می شود این است که در مواردی پرداخت مبالغ توسط مشتر ی در زمانی شروع و انجام می شود که ملک موجود نیست تا در اختیار خریدار قرار گیرد و از طرفی در نفوذ بیع عینی که در آنیده ساخته می شود تردید وجود دار د کما اینکه در ماده 361 قانونگذار تصریح می دارد اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است. همچنین با توجه به اینکه انتقال و واگذاری ملک توسط خریدار ممنوع می باشد این ممنوعیت با ذات عقد بیع و آثار آن و حق مالیکت مشتری و اصل تسلیط تعارض دارد .
و اما در بحث مسکن مهر 99 ساله با ین توضیح که زمین به عنوان اجاره به متقاضی داده می شود و برای خریدار مالکیت اعیان ایجاد می گردد.بنظر نگارنده با توجه به احراز قصد و نیت دولت از ایجاد طرح مسکن مهر و قید حق بهره برداری از زمینه ای دولتی به منظور کاهش
2-دکتر کاتوزیان – قانون مدنی در نظم حقوق کنونی ص 292
قیمت واحدهای مسکونی ، وقف زمین به مالک اعیان با اهداف دولت و حفظ حقوق مالک اعیان سازگاری بیشتری خواهد داشت چرا که وفق ماده 61 قانون مدنی ” وقف بعد از وقوع آن به نحو صحت و حصول قبض لازم است و واقف نمی تواند از آن رجوع کند”
حال انکه اجاره 99 ساله زمین در عمل و با توجه به مصرحات قانونی در بحث عقد اجاره مالک اعیان را با اما و اگر هایی روبه رو خواهد نمود.
ماده 468 قانون مدنی مقرر نموده است که در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است ، مستفاد از ماده فوق انعقاد قرارداد اجاره دائمی باطل است و بنظر می رسد قید 99 ساله در کنار مسکن مهر به همین جهت می باشد .
در جهت حفظ حقوق مالک اعیان می توان چنین استدلال نمود که با توجه به اینکه دولت مالک زمین است و شخص حقیقی مالک عین ایجاد شده در زمین که به اذن دولت ساخته شده است با توجه به ماده 504 قانون مدنی که مقرر می دارد : مستاجر بموجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده موجر حق نمی تواند مستاجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضاء مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستاجر باقی بماند موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را خواهد داشت و همچنین بموجب قاعده فقهی لاضرر و لاضرار فی الاسلام و اصل 40 و 47 قانون اساسی دولت نمی تواند مانع استفاده مالک عین به علت انقضای مدت 99 سال گردد .3
در مجموع به نظر می رسد مسکن مهر یک نهاد حقوقی جدید است که متمایز از سایر عقود می باشد و از مصادیق عقود معین قرار می گیرد چرا
3-اصل 40: هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به متافع عمومی قرار دهد
اصل47: مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است ضوابط آن را قانون تعیین می کند.
که دارای شرایط و ویژگیهای خاصی بوده که ابتدائاً در بند (د)قانون برنامه دو بودجه 1386 بیان شده و بعدها قوانین و آئین نامه های جدیدی راجع به آن تصویب شده که در قانون مذکور تحت عنوان حق بهره برداری از زمین از آن یاد شده که مطمئناً نیازمند به بررسیهای دقیق حقوقی از حیث آثار منبعث آن دارد.
