«پرسش‌ و پاسخ های که ممکنه براتون پیش بیاد»


پرسش: ملک مسکونی را اجاره داده­ام و الان یک ماه از تاریخ اجاره گذشته برای تخلیه ملک چه کاری بایستی انجام دهم؟

پاسخ: اگر قرارداد اجاره با رعایت قانون موجر و مستاجر سال 76 منعقد شده است بایستی از طریق شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کنید و نسبت به اخذ دستور تخلیه اقدام نمایید. توجه داشته باشید تودیع مبلغ ودیعه و سپردن فیش در پرونده از لوازم ضروری تخلیه است.

پرسش: مدتی است همسرم منزل مشترک را ترک کرده و به شهرستان رفته است و برای مطالبه نفقه به دادگاه مراجعه کرده است لطفاً راهنمایی کنید چه اقدامی می­توانم انجام دهم؟

پاسخ: اگر همسر شما دلیل موجهی برای ترک زندگی مشترک ارائه نکند شما می­توانید الزام به تمکین او را از دادگاه درخواست کنید در اینصورت ناشزه محسوب و مستحق نفقه نخواهد بود.

پرسش: در ازاء طلبی که از دوستم دارم رسیدی از او گرفته­ام و در آن ذکر شده مبلغ سه میلیون تومان به صورت امانت دریافت کرده است با توجه به اینکه پول را پرداخت نکرده می­توانم شکایت خیانت در امانت مطرح کنم؟

پاسخ: این اقدام شما قرض تلقی می­گردد بنابراین واجد عنوان خیانت در امانت نیست، شما می­توانید از طریق مراجع حقوقی برای مطالبه طلب خود اقدام کنید.

پرسش: شهرداری با گذاشتن بلوک­های سیمانی مقابل مغازه اجازه کسب و کار به من نمی­دهد، برای شکایت از شهرداری به کجا باید مراجعه کنم و چه دعوایی باید مطرح نمایم.

پاسخ: اگر این اقدام در اجرای رای کمیسیون ماده 100 باشد بایستی به دیوان عدالت اداری مراجعه کنید و در صورت احراز ورود ضرر بدواً می­توانید تقاضای دستور موقت جهت رفع موانع نمایید.

پرسش: با همسرم اختلاف دارم و متاسفانه با لجبازی اجازه ملاقات و دیدن فرزندم را به من نمی­دهد از چه راهی می­توانم اقدام کنم. ضمناً اجازه بردن جهیزیه را به من نمی­دهد و مرا از خانه بیرون کرده است چه کاری می­توانم انجام دهم؟

پاسخ: از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضائی دادخواست ملاقات با فرزند به دادگاه ارائه کنید. می­توانید به جهت فوریت امر تقاضای دستور موقت نمایید و برای جهیزیه نیز می­توانید دادخواست استرداد جهیزیه مطرح کنید.

پرسش: یکی از همسایگان واحد مسکونی که در آن زندگی می­کنیم پول شارژ ماهیانه را پرداخت نمی­کند و ماشین خود را در فضای مشاع پارک می­کند چگونه می­توانیم با او برخورد کنیم؟

پاسخ: مدیر ساختمان می­تواند برای همسایه خاطی اظهارنامه ارسال و از طریق اداره ثبت تقاضای صدور اجرائیه کند و یا از طریق شورای حل اختلاف او را ملزم به پرداخت بدهی کند. در خصوص تصرف در مشاعات هم طبق قانون تملک آپارتمان­ها و آئین دادرسی مدنی تحت عنوان مزاحمت می­توان طرح شکایت کنید.

پرسش: آیا اسکرین شات از چت در دادگاه می­تواند دلیل باشد؟

پاسخ: اگر اصالت و هویت واقعی ارسال کننده از طریق پلیس فتا اثبات شود سندیت دارد در غیر اینصورت خیر.

پرسش: آیا سرقفلی مغازه قابل توقیف است یا خیر؟

پاسخ: طبق آئین نامه مفاد اسناد رسمی لازم­الاجرا و با رعایت قانون اجرای حکم سرقفلی قابلیت توقیف دارد.

پرسش: در قراردادی که با یکی از شرکاء تنظیم کردم شرط شده در صورت اختلاف یک نفر داور به اختلافات رسیدگی کند حال داور تعین شده اعلام می­کند نمی­تواند به عنوان داور بین طرفین حکمیت کند تکلیف چیست؟

پاسخ: اگر در انتخاب داور دیگر توافقی حاصل نشود با اعلام انصراف داور می­توانید به دادگاه مراجعه و از طریق مرجع قضائی حل اختلاف صورت بپذیرد.

پرسش: عواقب قانونی ترک منزل توسط همسر چیست؟

پاسخ:

الف) ترک منزل توسط زوج

۱ – مطابق بند ۱ تبصره ماده ۱۱۳۰ قانون مدنی اصلاحی ۱۳۸۱/۰۴/۲۹ مجمع تشخیص مصلحت نظام، ترک زندگی خانوادگی توسط زوج حداقل به مدت ۶ ماه متوالی یا ۹ ماه متناوب در مدت یکسال بدون عذر موجه از موارد عسر و حرج زوجه محسوب می شود و زن می تواند تقاضای طلاق کند.

۲ – مطابق بند شماره ۸ شروط چاپی عقد نامه (سند ازدواج) – به شرط امضا مرد –اگر زوج بدون عذر موجه زندگی مشترک را ترک کند حتی کمتر از ۶ ماه متوالی  و یا 9 ماه متناوب زندگی مشترک را ترک کند. از مواردی است که در صورت اثبات و پذیرش در دادگاه زن وکیل مرد در طلاق خواهد شد.

۳- ترک زندگی توام با نپرداختن نفقه مطابق ماده ۵۳ قانون حمایت خانواده وصف کیفری دارد و زوجه می تواند به استناد به آن شکایت ترک انفاق کند

ماده ۵۳ قانون حمایت از خانواده : هرکس با داشتن استطاعت مالی، نفقه زن خود را در صورت تمکین او ندهد یا از تأدیه نفقه سایر اشخاص واجب ‌ النفقه امتناع کند به حبس تعزیری درجه شش محکوم می ‌شود. تعقیب کیفری منوط به شکایت شاکی خصوصی است و درصورت گذشت وی از شکایت در هر زمان تعقیب جزائی یا اجرای مجازات موقوف می ‌شود.

ب) ترک منزل توسط زوجه

مطابق ماده ۱۱۱۴ قانون مدنی، زن بایستی در منزلی که شوهر تعیین می کند سکونت داشته باشد مگر آنکه اختیار تعیین مسکن به زن داده شده باشد.

بنابراین ترک منزل بدون عذر موجه از سوی زن موجب ناشزه شدن او خواهد شد. موارد عذر موجه زن برای ترک منزل در ماده ۱۱۱۵ قانون مدنی ذکر شده است.

ماده ۱۱۱۵ قانون مدنی: اگر بودن زن با شوهر در یک منزل متضمن خوف ضرر بدنی و یا مالی یا شرافتی برای زن باشد زن می‌تواند مسکن علیحده اختیار کند‌ و در صورت ثبوت مظنه ضرر مزبور محکمه حکم بازگشت به منزل شوهر نخواهد داد و مادام که زن در بازگشتن به منزل مزبور معذور است نفقه بر‌عهده شوهر خواهد بود.

اما تبعات ترک منزل زن و ناشزه شدن او عبارت است از :

تعلق نگرفتن نفقه به او

امکان دادن اجازه ازدواج مجدد به شوهر در صورت طی مراحل قانونی دادخواست ازدواج مجدد

بسیار دشوار شدن طلاق از جانب زوجه در صورت مخالفت شوهر

ولی مهریه با وجود ناشزه شدن زوجه به او تعلق می گیرد

پرسش: تفاوت مهریه عند الاستطاعه و عند المطالبه

پاسخ: هنگامی که مهریه زن عند المطالبه باشد یعنی اینکه زن به محض عقد مالک مهریه می شود و هر زمانی که درخواست مطالبه مهریه نماید باید جهت پرداخت مهریه عندالمطالبه اقدام نمود پس در نتیجه مهریه عند المطالبه در هر حالتی باید پرداخت شود، اما اگر مهریه زن عند الاستطاعه باشد زمانی میتواند درخواست مهریه نماید که زوج توانایی پرداخت مهریه را داشته باشد پس در نتیجه پرداخت مهریه منوط به استطاعت و توانایی مالی زوج می باشد.

مهریه عند الاستطاعه را زن نمی تواند در هر شرایط و هر زمانی که اراده کند دریافت نماید در چنین شرایطی در صورتی که زن مهریه بخواهد باید خودش ثابت نماید که مرد دارای دارایی و اموال جهت پرداخت مهریه است و نیازی نیست که مرد برای دادگاه دلیل بیاورد که امکان پرداخت مهریه را ندارد.

پرسش: خسارت بر هم زدن نامزدی قابل وصول است؟

پاسخ: نامزدی از نظر قانون با عقد نکاح کاملا متفاوت است و به عبارت دیگر مطلقا آثار نکاح را ندارد. نامزدی حاصل خواستگاری مرد و موافقت زن برای ازدواج و توافق آنها برای ازدواج با یکدیگر است. آنچه باید توجه داشت اینکه حتی اگر قرارداد مکتوب در خصوص وعده ازدواج و نامزدی نوشته شده باشد و بر سر مسائل مالی مثل مهریه و امثالهم هم توافق شده باشد باز هم این نامزدی و قرارداد الزام آور نیست.

ماده ۱۰۳۵ قانون مدنی : وعده ازدواج ایجاد علقه زوجیت نمی کند اگرچه تمام یا قسمتی از مهریه که بین طرفین برای موقع ازدواج مقرر گردیده پرداخته شده باشد بنابراین هریک از زن و مرد مادام که عقد نکاح جاری نشده می تواند از وصلت امتناع کند و طرف دیگر نمی تواند به هیچ وجه او را مجبور به ازدواج کرده و یا از جهت صرف امتناع از وصلت مطالبه خسارتی نماید.

پس در هیچ فرضی و به هیچ وجه نمی توان کسی را اجبار به عقد (ازدواج) با دیگری کرد حتی اگر تعهد داده باشد و هزینه های گزاف متحمل شده باشد.

حال سئوال اصلی این است که اگر کسی نامزدی با دلیل یا بی دلیل موجه بر هم بزند و در این راستا طرف مقابل هزینه هایی کرده باشد آیا این خسارات قابل مطالبه است ؟

آخر ماده ۱۰۳۵ قانون مدنی مقرر کرده است که به صرف امتناع از وصلت نمی توان مطالبه خسارت کرد. ماده ۱۰۳۶ قانون مدنی هم در مورخ 8/1/1370 منسوخ و حذف شد. این ماده قبلا مقرر می داشت: (( اگر یکی از نامزدها وصلت منظور را بدون علت موجهی به هم بزند، در حالی که طرف مقابل با ابوین او یا اشخاص دیگر به اعتماد وقوع ازدواج مغرور شده و مخارجی کرده باشند، طرفی که وصلت را به هم زده است باید از عهده خسارات وارده بر آید ولی خسارات مزبور فقط مربوط به مخارج متعارفه خواهد بود.))

از انتهای ماده ۱۰۳۵ قانون مدنی و حذف ماده ۱۰۳۶ قانون مدنی حقوقدان ها مثل دکتر عبدالحسین شیروی در کتاب حقوق خانواده این چنین استنباط می کنند که به صرف امتناع از ازدواج نمی توان خسارت گرفت ولی اگر اثبات شود به دلایل دیگر خساراتی به طرف مقابل در اثر برهم زدن نامزدی وارد شده است بر طبق قواعد مسئولیت مدنی قابل مطالبه است. در تایید این نظر می توان به ماده ۴ قانون حمایت خانواده مصوب ۱۳۹۱ استناد کرد که نامزدی و خسارات ناشی از آن را در صلاحیت دادگاه خانواده قرار داده است.

سئوال دیگر اینکه اگر طرفین توافق کنند که اگر نامزدی توسط یکی از آنها به هم بخورد و از ازدواج امتناع کند بایستی فلان مبلغ خسارت پرداخت کند آیا این خسارت موجه است؟

از نظر ما این خسارت قراردادی مالی خالی از اشکال است

سئوال دیگر این است که اگر عقد نکاح منعقد شود و طرفین یا یکی از آنها متحمل هزینه هایی مثل عروسی و عقد و امثالهم شود ولی در عمل زندگی مشترک شروع نشودو کار به طلاق بکشد هزینه های انجام شده قابل وصول است؟

به نظر ما خیر. مگر اینکه بر طبق قواعد مسئولیت مدنی اقامه دعوی شود و ورود خساراتی با شرایط مقرر اثبات شود.

پرسش: دعوای تخلیه چیست؟

پاسخ: دعوای تخلیه ، دعوایی است که فرد مالک، علیه متصرف مال غیر منقول خود اقامه می نماید، چه بسا آنکه  قبلاً با رضایت خود ملک را به تصرف متصرف درآورده باشد. از جمله موارد طرح دعوای تخلیه، سکونت مستأجر پس از اتمام مهلت اجاره در ملک می باشد که در این حالت موجر می تواند علیه وی شکایت نموده و خواهان تخلیه ملک توسط او شود. البته موارد دیگری غیر از اتمام مهلت اجاره نیز می تواند دلیل طرح شکواییه تخلیه و پایان یافتن پیش از موعد قرارداد اجاره باشد.

از جمله موارد ارائه دادخواست تخلیه پیش از سررسید مهلت اجاره، داشتن حق فسخ مالک است. این حق فسخ که به خیار شرط معروف است، به مالک این اجازه را می دهد که در هر زمان و با هر دلیلی، مال غیر منقول خود را از مستأجر، مسترد نماید. در صورت امتناع مستأجر از تخلیه ملک، موجر می تواند شکایت خود را از طریق مراجع ذی صلاح، پیگیری و رسیدگی نماید. همچین در صورتی که مستأجر به هر صورتی در مورد اجاره بها کوتاهی نموده یا آن را به تأخیر اندازد، موجر می تواند با شکایت از وی، درخواست صدور دستور فوری تخلیه و حکم تخلیه را ارائه نماید.

تفاوت دعاوی خلع ید و تخلیه

این دو نوع دعوا از لحاظ مفهومی به طور کلی با یکدیگر متفاوت هستند. خلع ید، زمانی مطرح می شود که فعل غصب در میان باشد. به عبارتی، متصرف بدون اجازه مالک، مال غیر منقول را به تصرف خود درآورده باشد. اما در دعوی تخلیه، مالک خود ابتدا با رضایت شخصی ملک را به تصرف مستأجر در می آورد و در صور امتناع مستأجر از تخلیه ملک، می تواند علیه او شکایت نموده و او را ملزم به تخلیه ملک نماید.

دعاوی تخلیه و دعاوی تصرف نیز با یکدیگر تفاوت دارند. در دعاوی تخلیه، نیاز به اثبات مالکیت مالک، بر مال غیر منقول است. البته نتیجه هر دو دعوی تصرف عدوانی و تخلیه مشابه است.

پرسش: شرایط الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

پاسخ: از جمله مشکلات گریبانگیر خریداران در پروسه نقل و  انتقال ملک، امتناع فروشنده از آمدن به دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال ملک است. فروشنده در حالی از دادن این تعهد امتناع می کند که اغلب، سهم زیادی از مبلغ معامله را دریافت نموده و به دلیل افزایش ارزش ملک مورد معامله یا ناتوانی در فک رهن ملک از طریق پرداخت بدهی بانکی خود، حاضر به قبول تعهد نمی شود. بنابراین با توجه به ماده ۲۲۰ قانون مدنی، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی است.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

همانطور که عنوان شد، طبق قانون طرفین معامله علاوه بر الزام به آنچه در قرارداد مطرح شده، ملزم به تمامی نتایج حاصله از عقود (چه قانونی و چه عرفی) نیز هستند. از همین رو، طبق ماده ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی خواهد بود. در صورت عدم مراجعه فروشنده برای امضای سند، قانوناً به وی اختیار داده شده که بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سند به یک مورد اقدام نماید مگر آنکه در قرارداد مابین طرفین، فروشنده به هر دو مورد ملزم شده باشد.

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی بر اساس قولنامه طرح می شود. پس از تنظیم قولنامه یا مبایعه نامه، به منظور تبدیل وجه عرفی قرارداد به قانونی، طرفین باید در تاریخ مشخص در دفترخانه حضور یابند و ضمن آنکه خریدار الباقی مبلغ قرارداد را می پردازد،  دو طرف به اقدام به امضای سند رسمی می نمایند. حال در صورتی که یکی از طرفین که عمدتاً شامل فروشنده می شود، در دفتر حضور نیابد، خریدار می تواند از طریق دادگاه اقدام به ارسال اظهارنامه الزام به تنظیم سند رسمی برای فروشنده نماید. در صورتی که فروشنده به تاریخ و محل ذکر شده در اظهارنامه توجه نکرد، خریدار می تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک را تهیه و نسبت به مراحل قانونی آن اقدام نماید.

الزام به فک رهن

قبل از اقدام خریدار به ارائه دادخواست الزام به انجام تعهدات قراردادی، باید نسبت به وضعیت ملک مطمئن شود. در صورتی که ملک در رهن بانک باشد، قبل از ارائه دادخواست، خریدار باید دعوی الزام به فک رهن را نیز مطرح کند.

هرگونه ادعای مالکیت از طرف خریدار تا قبل از تنظیم سند رسمی رد خواهد شد. مگر آنکه به طور مثال وی آپارتمانی را خریداری نموده و قولنامه آن را تنظیم و امضا کرده باشد و فروشنده برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حضور نیافته باشد. در این صورت خریدار پس از ارائه دادخواست الزام به سند رسمی انتقال آپارتمان می تواند نسبت به دادخواست الزام به تحویل مبیع نیز اقدام نماید.

هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی در مورد اموال منقول، بر اساس مبلغ خواسته شده هزینه دادرسی پرداخت می شود اما در مورد اموال غیر منقول، هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه ای اعلام شده از سوی اداره دارایی پرداخت خواهد شد.

در مورد املاک شریکی یا مشاعی که اذن تک تک صاحبان باید جلب شود، خریدار می تواند اقدام به ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع نماید.

پرسش: تفاوت تفکیک، افراز و تقسیم ملک چیست؟

پاسخ: منظور از مشاع (یا ملک مشاع) ملکی است که میان چند نفر مشترک باشد و در قبال ملک مفروز استعمال می­شود. منظور از مفروز ملکی است که بعد از اشاعه به صورت چند سهم جداگانه درآمده و میان شرکا تقسیم شده باشد.

ممکن است دو یا چند نفر ملکی را به شرکت مالک باشند بدون اینکه سهم هر کدام از آنان از نظر حدود و مشخصات مشخص باشد این ملک مشاع بین مالکین است و اگر مالکین با تراضی هم، قسمت مجزا و معلومی را برای هر یک از شرکاء مشخص و تصرف کردند، یعنی در ازای سهم مشاعی قسمت معین از ملک را اختصاص به مالک معین دادند، سهم هر یک را مفروز می­نامیم.

اصطلاح مفروز در برابر مشاع زمانی به کار می­رود که از نظر مقررات ثبتی، قصد جداکردن یک قسمت از سهم مالکیت یکی از شرکاء از سهم سایر شرکاء در ملک معین مطرح باشد. یعنی اگر چند نفر هر کدام مقدار مشاعی از ملک را مالک باشند و بخواهند سهم خود را مفروز کنند تا مستقلاً از ملک خود بهره ­برداری کنند، باید آن ملک به نسبت سهم مشاعی مالکان میان آنان افراز شود.

پرسش: تفاوت تفکیک، افراز و تقسیم ملک چیست؟

پاسخ: ممکن است یک نفر مالک زمین بزرگی باشد و قصد تفکیک زمین و تقسیم آن به قطعات کوچکتر را داشته باشد ولی برای اینکه مالکی بتواند زمین را افراز کند باید چند شریک وجود داشته باشند و نمیتوان گرفت که مثلا زمینی که یک مالک دارد قصد افراز زمین را دارد.

در تقسیم نامه های زمین و یا املاک، مالک بیش از یک نفر است و ممکن است یکی از شرکا سهم بیشتری داشته باشد و نوعی صلح بین شرکا انجام شود.

تفکیک و افراز را برای شما توضیح دادیم. تقسیم نیز اعم از تفکیک و افراز می باشد و هردوی آنها را شامل می شود.

پرسش: فروش ملک مشاعی بدون رضایت مالکین دیگر امکان پذیر است؟

پاسخ: شریک مال مشاع هر وقت بخواهد میتواند تقاضا کند که ملک مشاع بین او و شرکای دیگر تقسیم شود. مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون امکان پذیر نباشد.

گاهی شرکا پیش خود توافق میکنند که مثلا یک زمینی را حدود هزار متر میباشد را بین خود و به صورت مشخص کردن سهم هریک که کجای زمین واقع گیرد انجام دهند و در مورد متراژ زمین نیز توافق میکنند که در این صورت اداره ثبت و املاک اسناد میتواند سند را تنظیم و صادر کند.

اما در اکثر مواقع شرکا راضی به تقسیم نمیباشند و یا در کل ملک قابل تقسیم و یا افراز نمی باشد که در این صورت هر یک از شرکا می توانند برای فروش ملک مشاع اقدام کنند.

پرسش: آیا خلع ید از ملک مشاع امکان پذیر میباشد؟

پاسخ: در مواردی که هیچ قراردادی بین مالک و فردی که ملک را تصرف کرده است نباشد دیگر دعوای تخلیه معنایی نخواهد داشت و باید دادخواست خلع ید را مطرح کند و برای تنظیم دادخواست خلع ید باید ابتدا مالکیت خود را اثبات کند. سپس باید تصرف غاصبانه فردی که ملک را تصرف کرده است را ثابت کند یعنی فرد حتما باید بدون اجازه مالک، ملک او را تصرف و غصب کرده باشد.